종합부동산세 고지서를 받아 들고 나서야 내가 실거주자인지 비거주자인지에 따라 세금이 이렇게까지 달라질 수 있다는 사실을 알게 되는 경우가 많습니다. 특히 지방 발령이나 자녀 교육, 부모님 부양 등의 이유로 주소를 옮기지 못한 채 집을 보유만 하고 있는 1주택자라면, 앞으로 달라질 종부세 기준이 남의 이야기가 아닙니다.
정부가 2026년 8월 3일 발표한 2026년 세제개편안에는 종합부동산세의 기본공제를 실거주 여부에 따라 다르게 적용하는 내용이 담겨 있습니다. 실거주자에게는 공제 혜택을 늘리고 비거주자에게는 공제를 줄이는 방향인데, 그 차이가 생각보다 크기 때문에 미리 구조를 이해해 두는 것이 중요합니다.
다만 이 개편안은 아직 국회를 통과하지 않은 단계이며, 2026년 9월 정기국회에 제출되어 심의를 앞두고 있는 안이라는 점을 먼저 짚어야 합니다. 확정된 법이 아니라 개편안 단계라는 사실을 염두에 두고, 지금까지 공개된 내용을 바탕으로 실거주자와 비거주자의 공제 차이를 하나씩 정리해 보겠습니다.
이 글에서 정리한 세 가지 기준
종합부동산세 개편안은 조항이 많고 시행 시기도 항목마다 달라 자칫하면 정보가 뒤섞이기 쉽습니다. 그래서 이 글에서는 아래 세 가지 기준을 세워 내용을 정리했습니다.
- 출처 교차 확인: 정부 발표 내용과 복수 언론 보도에서 겹치는 수치만 다루었고, 단일 출처에서만 확인된 내용은 확인이 필요하다고 별도로 표시했습니다.
- 시행 시기 순서: 2026년 발표, 2027년 경과규정, 2028년 전면 시행이라는 흐름에 맞춰 내용을 배열했습니다.
- 확정 여부 구분: 국회를 통과한 확정 법령이 아니라 개편안 단계라는 점을 각 항목마다 분명히 표시했습니다.
| 구분 | 현행 기본공제 | 개편안 기본공제 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 실거주 1세대 1주택자 | 12억원 | 14억원 | 2026년 8월 발표 기준, 단계적 시행 예정 |
| 비거주 1세대 1주택자 | 12억원 | 9억원 | 주소 이전 없이 보유만 하는 경우 |
| 다주택자 모두 비거주 | 기존 방식 적용 | 4억원 | 거주 비중이 없는 경우의 예시 |
| 다주택자 일부 거주 | 기존 방식 적용 | 6억5천만원 | 공시가격 10억원 주택 2채 중 1채 거주 예시 |
2026년 종부세 개편안, 핵심은 거주 여부입니다
이번 개편안의 가장 큰 특징은 종합부동산세를 매길 때 단순히 주택 수나 가액만 보지 않고, 그 집에 실제로 거주하고 있는지를 핵심 기준으로 삼는다는 점입니다. 파이낸셜뉴스가 2026년 8월 3일 보도한 내용에 따르면, 정부는 부동산 세제를 주택 가액과 실거주 여부 중심으로 개편해 실거주 1주택자의 부담은 낮추고 고가주택, 비거주주택, 다주택 보유에 대한 과세는 강화하는 방향으로 설계했습니다.
지금까지 종부세는 주소를 옮겼는지와 상관없이 보유한 주택 수와 공시가격을 기준으로 계산되는 경우가 많았습니다. 그런데 이번 개편안이 시행되면 같은 주택을 보유하고 있어도 실제 그 집에 주민등록을 두고 거주하고 있는지가 세금 부담을 가르는 결정적인 변수가 됩니다.
실거주와 비거주를 가르는 기준
여기서 말하는 실거주는 해당 주택에 주소를 두고 실제로 거주하는 경우를 의미하고, 비거주는 주소를 옮기지 않은 채 주택만 보유하고 있는 경우를 의미합니다. 지방 근무나 자녀 학업, 부모 봉양 등의 사정으로 다른 곳에 거주하면서 집만 보유하고 있는 1주택자라면 비거주로 분류될 가능성이 있으므로 자신의 상황을 미리 점검해 볼 필요가 있습니다.
1세대 1주택자 기본공제, 실거주와 비거주의 격차
가장 눈에 띄는 변화는 1세대 1주택자의 기본공제 금액입니다. 세무회계 환희와 파이낸셜뉴스의 2026년 8월 3일자 보도에 따르면, 실거주 1주택자의 기본공제는 현행 12억원에서 14억원으로 늘어나고, 비거주 1주택자의 기본공제는 같은 12억원에서 9억원으로 줄어드는 것으로 확인됩니다.
같은 1주택자라도 실거주 여부에 따라 공제 금액이 5억원이나 벌어지게 되는 셈입니다. 이는 단순한 세율 조정이 아니라 과세표준 자체를 정하는 기본공제 구간이 달라지는 것이므로, 시가나 공시가격이 공제 기준선 근처에 있는 주택을 보유한 분들에게는 실제 종부세 부과 여부 자체가 갈릴 수 있는 중요한 변화입니다.
- 공시가격 10억원 주택 두 채를 보유하고 그중 한 채에 실제로 거주하는 경우에는 공제액이 6억5천만원으로 계산되는 예시가 제시되었습니다.
- 두 채 모두 비거주 상태로 보유하고 있다면 기본공제는 4억원만 적용되는 것으로 확인됩니다.
- 즉 다주택자라도 실거주 비중을 높일수록 공제 금액이 커지는 구조로 설계되어 있습니다.
- 정확한 계산 방식은 최종 법안 확정 이후 세부 규정을 통해 다시 확인할 필요가 있습니다.
다주택자는 거주 비중으로 계산됩니다
1주택자뿐 아니라 다주택자의 기본공제 방식도 함께 바뀝니다. 세무회계 환희의 2026년 8월 자료에 따르면 다주택자의 기본공제는 기본 4억원에 거주주택 비중에 따라 최대 5억원까지 추가로 공제받는 구조로 개편됩니다.
공정시장가액비율과 세율 체계도 함께 바뀝니다
기본공제 못지않게 중요한 변화는 공정시장가액비율과 세율 체계 개편입니다. 세무회계 환희 자료에 따르면 현행 60%인 공정시장가액비율은 2027년에 70%로 오르는데, 이는 3주택 이상 보유자 가운데 조정대상지역 주택을 제외한 경우에 적용되고, 2028년에는 80%로 다시 오르는데 이때는 3주택 이상 보유자와 조정대상지역 주택 보유자가 대상이 됩니다.
세율 체계 자체도 2028년부터는 주택 수가 아니라 주택가액을 기준으로 하는 단일표로 바뀔 예정입니다. 예시로 제시된 구간을 보면 6억원에서 12억원 구간의 세율은 1.0%에서 1.3%로 오르고, 12억원에서 25억원 구간은 다주택 여부와 관계없이 2.0%로 통일되는 것으로 확인됩니다.
고령자와 장기보유 세액공제에도 변화가 있습니다. 지금까지는 공제율이 최대 80%까지 적용되면서 금액 한도가 따로 없었지만, 개편 이후에는 2027년 800만원, 2028년 이후에는 600만원으로 금액 한도가 새로 생깁니다. 또한 이 공제는 보유기간 중심에서 거주기간 중심으로 재편되어, 같은 조건이라도 실거주자와 비거주자의 세액 차이가 크게 벌어지는 구조로 설계되었습니다.
세부담 상한도 함께 조정됩니다
세액이 전년보다 급격히 늘어나는 것을 막아주던 세부담 상한선도 직전연도 대비 150%에서 200%로 상향됩니다. 상한선이 높아진다는 것은 그만큼 세액이 급증할 수 있는 여지도 커진다는 의미이므로, 개편 초기 전환 구간에서는 예상보다 세액이 크게 늘어날 수 있다는 점을 함께 고려해야 합니다.
시행 일정과 앞으로 확인해야 할 점
이번 개편안은 곧바로 전면 시행되는 것이 아니라 2027년을 경과 기간으로 거쳐 2028년부터 본격적으로 적용될 예정입니다. 파이낸셜뉴스 보도에 따르면 2027년에는 기존의 보유공제와 새로 만들어지는 거주공제 가운데 납세자에게 유리한 쪽을 선택해서 적용받을 수 있는 경과 규정이 마련됩니다.
2028년부터는 주택가액 기준 세율표, 해당자에 대한 공정시장가액비율 80%, 축소된 세액공제 한도가 한꺼번에 전면 적용됩니다. 따라서 실거주 여부를 바꾸거나 세부 절세 전략을 검토하고 있다면 2027년 경과 기간을 어떻게 활용할지가 중요한 변수가 될 것으로 보입니다.
다만 이 모든 내용은 2026년 8월 3일 발표된 개편안을 기준으로 정리한 것이며, 2026년 9월 현재 정기국회에 제출되어 심의를 앞두고 있는 안이라는 점을 다시 한번 강조해야 합니다. 국회 심의 과정에서 공제 금액이나 시행 시기, 세율 구간이 달라질 가능성이 있으므로 최종 확정 내용은 국회 의안정보시스템이나 기획재정부의 공식 발표를 통해 별도로 확인하는 것이 안전합니다.
발표 출처를 확인할 때 주의할 점
개편안을 검색하는 과정에서 정부 공식 발표처럼 보이지만 발행처 표기가 이미 사라진 옛 부처명으로 되어 있거나 공식 도메인과 다른 주소로 안내되는 자료도 함께 발견되었습니다. 이런 경우에는 언론사 보도와 겹치는 수치만 참고하고, 정확한 공제 금액과 세율은 기획재정부의 공식 자료나 국회에 제출된 법안 원문을 통해 다시 한번 확인하는 습관이 필요합니다.
자주 묻는 질문
저는 지방으로 발령받아 살고 있는데 집은 서울에 한 채 있습니다. 저도 비거주로 분류되나요?
주소를 서울 자택으로 옮기지 않고 지방에서 거주하고 있다면 이번 개편안 기준으로는 비거주 1주택자로 분류될 가능성이 있습니다. 다만 구체적인 판정 기준은 최종 법안이 확정된 이후 세부 규정을 통해 다시 확인해야 정확하게 알 수 있습니다.
이 개편안이 언제부터 실제로 적용되나요?
2026년 8월 3일 발표된 개편안은 2026년 9월 정기국회에 제출되어 심의를 거치는 단계이며, 통과되더라도 2027년은 경과 기간을 거쳐 2028년부터 본격적으로 시행될 예정입니다. 아직 국회를 통과하지 않았기 때문에 시행 시기와 세부 내용은 달라질 수 있습니다.
다주택자도 실거주하면 세금 부담이 줄어드나요?
다주택자의 기본공제는 기본 4억원에 거주주택 비중에 따라 최대 5억원까지 추가로 공제받는 구조로 바뀌기 때문에, 보유한 주택 중 실거주 비중이 높을수록 공제 금액이 커지는 것으로 확인됩니다. 다만 세율이나 공정시장가액비율 인상 등 다른 요인도 함께 작용하므로 전체 세부담은 개별 상황에 따라 다르게 나타날 수 있습니다.
지금까지 2026년 8월 3일 발표된 세제개편안을 바탕으로 종합부동산세 1세대 1주택자의 실거주와 비거주 기본공제 차이, 다주택자의 거주 비중 공제 방식, 공정시장가액비율과 세율 체계 개편, 세액공제 한도와 세부담 상한 조정, 그리고 2027년 경과 기간과 2028년 전면 시행 일정까지 살펴보았습니다.
다만 이 내용은 아직 국회 심의를 앞둔 개편안 단계이므로, 실제로 내 집에 적용될 세금이 궁금하다면 최종 법안이 확정되는 시점에 다시 한번 꼼꼼히 확인해 보시길 권합니다. 미리 구조를 이해해 두신 만큼, 앞으로 발표될 확정 내용도 여유 있게 받아들이실 수 있을 것입니다.
참고 자료
아래 자료를 참고해 정리했습니다. 제도와 일정은 바뀔 수 있으니 중요한 내용은 각 기관의 공식 공지에서 다시 확인하시기 바랍니다.
- 안 살면 稅폭탄… 거주 공제 12억→14억, 비거주 12억→9억 [2026 세제 개편] (파이낸셜뉴스, 2026-08-03)
- 2026년 세제개편안 종합부동산세 — 과세대상·기본공제·세율 개편 전후 비교 (세무회계 환희, 2026-08)
- 2026년 세제개편안 상세본 (국회도서관 국가전략포털, 2026-08)
- 목차로 보는 2026년 세제개편안 (한국세정신문, 2026-08)
- 2026 부동산 세제개편 총정리: 종부세·양도세·지방주택 지원 어떻게 바뀔까? (반도건설 웹진 ARCHIVE B, 2026-08)
- 2026 세제개편안 부동산 편, 보유 아닌 실거주로 세금 갈린다 (머니룩(asiatop.co.kr), 2026-08)
- 2026년 1세대 1주택자 종합부동산세 기본공제 한도 및 고령자·장기보유 세액공제 계산법 총정리 (beneinfos.com, 2026-08)
- 꼭 알아야 할 2026년 주택 세제개편(안) (KB Think, 2026-08)
- 2026년 세제개편안 (부처 페이지, 도메인 신뢰성 확인 필요) (mofe.go.kr (도메인 표기 주의 참조), 2026-08)
